武漢，2022年1月10日，全球領先的地產服務商及咨詢公司戴德梁行舉辦2021-22年終新聞發布會活動，就2021年武漢宏觀經濟、土地、住宅、寫字樓和商鋪的市場表現進行了總結回顧，同時對2022年市場走勢等問題進行了全方位、深層次地解讀。
宏觀經濟：穩中向好
2021年前三季度，武漢市經濟社會發展保持加快恢復、質效提升、穩中向好態勢。前三季度武漢市地區生產總值12317.7億元，比上年同期增長約18.8%，全國排名第九位。主要經濟指標都出現同比快速增長，其中固定資產投資和房地產開發投資分別同比增長31.3%和36.4%。消費市場持續回暖，前三季度社會消費品零售總額4577.9億元，同比去年增長14.7%.
土地市場：集中土拍穩地價效果顯著
2021年，武漢共掛牌出讓地塊202宗，其中最終成交179宗，總成交面積達1166.1萬平方米，總出讓金額1895.3億元，較去年同期上升約6.8%。2021年武漢土地成交樓面地價達到6649.7元/平方米，較去年同期上漲約17.0%。價格方面，對比2020年，2021年武漢市各區樓面成交均價出現分化，主力出讓區域價格穩中有降。具體來看，今年的主力出讓區域次中心城區成交樓面均價整體都同比去年有所下降；遠城區大部分區域成交樓面均價同比穩中有升；中心城區受具體出讓地塊位置的影響，有漲有跌，整體保持平穩，其中武昌區受核心優質地塊（武昌灣地塊）出讓的影響，漲幅略顯明顯。
集中土拍：土拍規則趨于嚴格，央/國企拿地比例超60%
2021年武漢市共進行了三輪集中土拍，共成交地塊140宗，成交面積901.8萬平方米。2021年集中土拍展現出以下幾點特點：
1. 以綜合用地為主，“商住+其他”類型的綜合用地占成交面積33.0%
從成交土地類型來看，集中土拍仍然以綜合用地為主，其中商住+其他（商業、住宅、科教文衛、公園綠地、交通設施、公路等）占成交面積比高達33.0%。其次才是純住宅用地，占成交面積比24.2%。
2. 土拍規則趨嚴格，整體溢價率降低
從第二次土拍開始，重啟熔斷機制，住宅用地溢價率不高于15%，同時增加競一次性付款、競自持租賃住房建筑面積等多項規則。首輪集中土拍，整體溢價率17.01%；第二輪和第三輪集中土拍，整體溢價率出現下降，分別為0.40%和0.02%。
3. 次中心城區和遠城區是成交主力區域
從分區成交面積來看，三次土拍主力成交區域在以東湖高新區和蔡甸區為主的次中心城區和遠城區。具體來看，東湖高新、蔡甸、沌口和東西湖區分別占三次集中土拍面積的超10%，合并占到三次土拍成交面積的接近60%。
4. 穩地價效果顯著，大部分區域穩中略
從三次集中土拍的分區成交樓面價格來看，對比第一次集中土拍的成交樓面均價，大部分區域在后續的兩次集中土拍中成交樓面均價保持穩定或下降。
5. 主要溢價地塊集中于第一次土拍、大部分位于東湖高新區
6. 央/國企拿地面積占比高達61.6%，其次是民企，占比26.3%。
住宅市場：金融管控政策效果顯現，市場表現先熱后冷
截至2021年11月武漢市商品住宅成交均價較2020年末上漲約6.2%。住宅市場一直有“金九銀十”的現象，傳統旺季一般在下半年，然而2021年武漢住宅市場整體呈現先熱后冷的表現。2020年12月頒布的金融貸款集中管理措施效力在2021年下半年顯現，對新房和二手房市場需求釋放均造成影響。
對比2021年上半年和下半年各個區域的銷供比：雖然大部分區域仍處于銷供比的合理區間（0.8~1.2），但下半年大部分區域的銷供比都有所下降。上半年中心城區引領武漢市房價上漲的趨勢沒有變，但受金融貸款管控對下半年市場的影響，全年來看大部分區域價格漲幅較上半年持平或收窄。全年持續領漲的區域主要集中在核心城區，江岸、硚口、武昌及青山。整體來看，武漢市住宅出清周期在2021年顯示出明顯的上升趨勢，需求釋放顯著放緩。預計隨著新一年的到來，金融機構貸款額度的恢復，2022年上半年需求釋放或將有所加快。
甲級寫字樓市場：集中交付高峰期，租金承壓，空置率升高
2021年, 恒隆中心、泛悅城T2、中海中心和首地財富中心的集中入市為武漢甲級寫字樓帶來約32.5萬平方米的優質新增供應，推動全市優質甲級寫字樓存量至257.2萬平方米。優質新項目的集中入市導致短期內市場整體空置率爬升，截至2021年四季度末武漢核心商務區優質甲級寫字樓市場整體空置率34.5%同比去年末升高約1.8個百分點。
從成交驅動因素來看，2021年武漢核心商務區甲級寫字樓市場成交驅動主要因素仍然來自搬遷，其次是新設需求。具體來看，搬遷的主力需求來自金融和TMT行業；而新設的主力需求則來自專業服務業和TMT行業。
展望2022年，武漢核心商務區甲級寫字樓市場預計還將迎來包括武漢天地A1、華潤置地大廈T1、香港中心A座等在內的優質辦公空間的集中交付。其中52.0%的優質辦公空間將供應于漢口&武昌沿江商務區，預計短期內該商務區空置率將有所上升，租金承壓。
優質零售市場：項目開業高峰期，首店引入創新高，市場競爭激烈
2021年包括恒隆廣場、江宸天街、華發中城商都等在內的眾多優質項目的集中開業為武漢優質零售市場帶來約55.5萬平方米的優質新增供應，推升四大核心商圈優質零售項目總存量至285.1萬平方米。核心商圈優質新項目的集中開業促使市場凈吸納量創新高，2021年武漢四大核心商圈共錄得40.6萬平方米的凈吸納量。然而，優質新項目的集中開業間接導致市場競爭激烈，存量項目調整頻繁，部分項目空置率增高。截至2021年四季度末，武漢核心商圈空置率14.7%，同比去年升高約0.5個百分點。武漢四大核心商圈首層平均租金錄得525.8元每平方米每月，同比下降約5.4%。
從新店開業數量來看，得益于優質項目的集中開業，2021年新店開業數量創近三年以來的新高，比2019年增加約128.1%。分業態來看，零售、餐飲和兒童類業態是市場主要擴張業態。具體來看，2021年恒隆廣場和K11的開業及武漢國際廣場的調整升級為武漢市場零售類業態帶來一波重奢品牌潮，包括愛馬仕、LV等在內的重奢品牌紛紛在武漢開出旗艦店；此外，餐飲類業態也開始呈現口味創意多樣化的特點，其中咖啡奶茶等品類呈現積極擴張態勢；兒童類業態，除教育培訓外，醫療健康例如牙科診所擴張顯著；娛樂休閑類業態的擴張趨勢則主要集中在運動類和醫美；生活配套類業態2021年最大的特點則是新能源汽車大舉入駐購物中心。
2021年，武漢首店引進數量創新高，分別較2019和2020年增加約36.8%和13.2%，首店經濟持續發力。分商圈來看，2021年首店引入最為積極的商圈集中于漢口片區，武廣、江漢路、永清及CBD商圈合并占到全年首店引入數量的超80%。
從首店引入類型來看，武漢首店占比接近60%。2021年，資本市場加速在咖啡市場投資，熱門品牌擴張勢頭強勁。以Tim Hortons為例，2019年才在上海開出中國第一家門店，截至2021年末TIMS在華門店數量已接近400家。此外，本土新興精品咖啡連鎖品牌包括Manner coffee、M Stand今年都獲得了好幾輪投資，其擴張步伐也開始顯著加速。得益于咖啡市場的強勢擴張，2021年武漢迎來了精品咖啡品牌首店入駐的高峰期，Manner coffee、M Stand、Tim Hortons、Double Wins等精品咖啡連鎖紛紛入駐武漢各大商圈。
2022年武漢零售市場預計還將迎來包括大悅城、華潤萬象城等在內的約64.6萬平方米的新增供應。從供應區域來看，除核心商圈外，多個次級新興商圈也將迎來優質新項目的開業，預計新興板塊商業配套將得到進一步提升和完善。
結束 -
如有查詢，請聯系：
胡韻
戴德梁行 武漢公司研究部 助理經理
電話: +86 27 6885 0879
cherry.y.hu@cushwake.com
媒體垂詢敬請聯系：
張立
戴德梁行 武漢公司市場營銷及傳播部 主管
電話: +86 27 6885 0960
jessie.l.zhang@cushwake.com
掃碼關注協會微信
鄂公網安備 42010202000783號