| 仲量聯行武漢商業房地產市場2021年第四季度回顧及展望 武漢，2022年1月19日——2021年第四季度，辦公樓市場迎來四個項目入市，為市場帶來新的活力。仲量聯行武漢、南京、杭州分公司總經理辛毅表示：“第四季度TMT及生產服務行業持續領跑，整體市場穩中有升。 2021年武漢辦公樓市場整體保持穩定，預計將于2022年迎來供應高峰，屆時市場承壓，同時武漢辦公樓市場將迎來產品及服務的優化升級。” 優質零售物業市場方面，本季度三個新項目入市，兒童業態比例有所提升，另有咖啡茶飲業態依舊保持拓店勢頭。 優質辦公樓 TMT行業需求保持活躍，服務業釋放部分需求。四季度辦公樓市場的租賃需求逐漸恢復，需求主要來自TMT行業以及聯合辦公行業。四季度TMT行業需求持續上升，TMT企業占甲級市場四季度租賃成交量的34%。在光谷錄得的多宗大宗交易均為TMT企業擴租，上季度教育行業的調整恰好為光谷TMT企業的新增辦公需求提供了空間。 此外，服務業成交占比43%，聯合辦公需求逐步顯現。四季度錄得四家聯合辦公企業擴租，成交面積均在3000平方米以上，占月度成交的19%，均來自于建設大道和光谷板塊。 在市場租戶謹慎把控成本的背景下，聯合辦公的精裝修交付恰好滿足了客戶需求。 第四季度全市辦公樓市場需求保持穩定，逐步回歸常態。全市空置率環比下降1.2個百分點至38.1%， 其中甲級辦公樓表現活躍，空置率下降2個百分點至30%; 乙級辦公樓空置率環比下降0.9個百分點，達到42.3%。租金方面，全市甲級辦公樓凈有效租金為99.4元每平方米每月，環比下降0.5%， 乙級辦公樓凈有效租金保持平穩，為68.9元每平方米每月。四季度全市辦公樓凈吸納量達到15萬平方米，主要受益于市場穩定的去化和兩棟自用樓的入市。 2021年第四季度新入市四個乙級項目。四季度，武漢迎來四棟乙級辦公樓入市，全市新增供應為11萬平方米。其中位于中南中北路的天風大廈兩棟辦公樓入市將有利于提升中北路的商務氛圍。截至到12月末，武漢優質辦公樓總體量達到678.1萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為229.8萬平方米，乙級辦公樓總體量為448.2萬平方米。 優質辦公樓市場展望：2021年武漢優質辦公樓市場僅有一棟甲級辦公樓入市，TMT行業、傳統金融及服務業驅動辦公存量去化，有效緩解了甲級辦公樓市場的租賃壓力。而2022年和2025年武漢優質辦公樓市場將迎來兩次供應高峰。預計截至2025年底，武漢甲級辦公樓市場總供應將達到460萬，新增供應主要集中在漢口以及武昌濱江區域，屆時市場競爭將持續升溫。而大批優質的辦公樓項目的入市也會為武漢辦公樓市場帶來更加人性化的服務和辦公產品，節能減排、綠色生態以及科技智能將成為未來辦公的發展趨勢。仲量聯行預計，武漢的優質辦公樓市場仍處于“發展期”，未來供應量仍處于高位，預計在2022年和2025年的供應高峰后，市場逐步走向成熟，空置率和租金將趨于穩定。 優質零售物業 全市迎來三個開業項目，全市新增供應33.7萬平方米。2021年第四季度，武漢優質零售市場迎來3個優質項目開業，分別為萬科未來中心，四新萬達廣場以及華發中城薈。全市優質零售物業市場總體量于季末達到781.0萬平方米，環比增加1.6%，新增項目的入市和存量項目的去庫存導致空置率環比下降0.3個百分點至11.2%。四季度開業的項目，主要圍繞家庭消費，其中兩個項目位于漢陽，升級了所在區域的商業配套，為漢陽帶來了新的消費體驗。 本季度需求主要由餐飲、兒童和生活業態支撐。在零售拓店的需求和活躍度均有所下降的影響下，四季度新入市商業都提升了餐飲、兒童和生活業態所占比例。 從餐飲來看，本土餐飲品牌本季度較為活躍，楚詞、添好彩以及利友誠等漢派餐飲品牌呈拓張趨勢?？Х炔栾嫎I態本季度表現依舊突出，奈雪的茶，Tim Hortons，M Stand咖啡以及臺蓋等品牌持續拓店，同時日咖夜酒的消費趨勢也開始顯現，本季度錄得UNCLE G COFFEE•啤酒集合店，小惡魔精釀啤酒•雜貨鋪以及TAO等多家酒吧入駐華發中城薈，餐酒吧品牌Commune和夜店品牌Foreverness Club入駐武漢天地， 并有Helens小酒館積極布局多個商圈。“夜”經濟契合當下年輕消費者的消費需求，為購物中心注入新的活力。 除了餐飲，兒童業態在新開的購物中心中所占比例也在提升，兒童產品和服務明顯呈現多元化和個性化的發展方向，功能上覆蓋了兒童零售，親子娛樂，兒童生活服務，素質教育以及親子醫療等全品類，一站式滿足80，90后家庭消費需求。其中益智教育和體育競技場館或將搶占家庭購物中心新的賽道，WESODA玩學中心，Hopo Snow城市滑雪空間以及樂高等優質品牌相繼開業。 租金整體較平穩，業主和品牌商家都趨于理性。今年第四季度，武漢優質零售市場凈有效租金呈平穩趨勢，全市首層非主力店租金環比微升0.1％，至384元每平方米每月；空置率為11.2％，基本與三季度持平，主要是受益于新入市項目整體開業率較高。 優質零售物業市場展望：2022年武漢零售業市場將有望持續升溫。2021年，武漢在經歷了疫情低谷之后，商業地產迸發出新的活力，迎來了一批優質商業項目的入市，例如武漢恒隆廣場、武漢K11、龍湖武漢江宸天街、武漢萬科中心、武漢華發中城商都等購物中心，同時資本市場今年表現活躍，加速了咖啡茶飲品牌的拓店速度。2022年武漢零售業市場將迎來新一輪供應高峰，新增供應合計約124.8萬平方米，全市優質零售物業市場總體量將達到905.8萬平方米。其中即將面世的武漢夢時代廣場為華中單體最大的商業綜合體，而萬象城和光谷大悅城均為首次進入武漢，新項目多由運營經驗豐富的零售物業開發商開發運營，屆時其高標準的服務與專業能力將為武漢優質零售市場帶來新的創新體驗，也會為存量商業帶來競爭壓力，而品牌方面臨更多的選擇，拓店需求將進一步回歸理性。 仲量聯行預計，2022年武漢零售業市場將有望持續升溫，機遇和挑戰并存，而在2022年后市場供應將逐步走低，市場壓力將有望得到緩解，而資本對于優質零售業市場的關注，未來將為業主方以及品牌注入新的商業模式。 ? 注：仲量聯行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金，即不含物業費，刨去免租期之后的成交租金。零售市場租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質比口徑，為剔除新增項目之后，相同的存量項目的租金變化比例。 - 完 – 關于仲量聯行 ?仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）是全球領先的房地產專業服務和投資管理公司。憑借行業領先的科技應用，我們始終致力于為客戶、員工和社群創造機遇、打造理想空間、提供可持續的房地產解決方案；并不斷重塑房地產未來，創造更美好明天。仲量聯行是《財富》500強企業，截至2021年9月30日，仲量聯行業務遍及全球80多個國家，員工總數超過95,000人，2020財政年度收入達166億美元。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽www.jll.com。 |
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