胡一平：通過“城市輪動”保持盈利能力
2022-01-10 16:11:10   來源：

剛剛2021年中報披露季可以看出，今年上半年房企普遍存在增收不增利、凈利潤下滑的局面。那么，這一困境，如何破局呢？
 
德信中國董事長胡一平在接受采訪時，給出了他的建議：“可以通過‘城市輪動’來進行規避，有些城市以做規模為主，有些城市可以在做規模時兼顧利潤。關鍵在于，房地產公司要根據不同區域布置來進行平衡。”




 

如何優化房企盈利下滑現象
 
 
問：從今年上半年房企的業績表現來看，包括德信中國在內的眾多房企普遍存在增收不增利、凈利潤下滑較為嚴重的現象。在您看來，背后的原因是什么？對于廣大房企來說，如何去優化這一現象？
 
胡一平：盈利能力下滑基本上已經變成我們這個行業的普遍現象。第一，可能和政策調控有關，第二，本身這個行業競爭也比較激烈。
 
那么作為企業的話，如何來避免這種情況？個人覺得，我們經常講的叫“城市輪動”，有些城市主要是以做規模為主，而有些城市可以在做規模的同時兼顧利潤。所以關鍵在于，一家公司要根據你的不同區域布置來進行平衡。
 
問：延續之前的問題，ROE是衡量公司估值重要指標之一。近一兩年來，房企ROE普遍存在下滑，且目前房企估值處于歷史較低水平。在您看來ROE的下滑，是否會再度反應到房企的股價表現上？您如何看待未來房企的估值走向？
 
胡一平：以前一般是營收高企業估值就會高，但未來是不一定的。就像凈資產回報率高，市場會給一個比較高的估值。以前ROE高，加杠桿起了很大作用，杠桿加高之后，ROE就高了。
 
但是“三道紅線”政策出臺以后，（房企）要想加杠桿是加不上去的，這時就要靠產品競爭力來說話了。當下在很多城市，不光要競低價，還要競品質，如果你品質好，市場價格比較高的話，相對來說，凈資產回報率也會升高。
 

商業、文旅是開發商較好的突破口
 
 
問：我們知道杭州有10宗“競品質”地塊到當天中午就截止報名了。但實際上，有9宗地報名是沒有達標的，所以它可能相當于流拍了，您怎么看待這個情況？
 
胡一平：其實“競品質”這個模式是好的，但有些系數上面，因為現在這個時間點，“競品質”的高要求對一般開發商是蠻不利的，它要求現房銷售。如果“競品質”地塊不用現房銷售，相對來說，參與的房企會更多一點，因為房企比較擔心未來的盈利空間，所以都不去參與競價了。
 
一般來說，現房銷售基本上要三年以后才能銷售，三年后，市場情況包括金融環境可能有所變化，所以大家的積極性會有所減弱。
 
所以這個事情，要從辯證上去看。雖然“競品質”在剛開始的階段，會有波折，但是從長遠來看，一定是勢在必行的。這也會倒逼企業更加重視產品品質和服務，為消費者提供美好的居所，也讓行業走上可持續發展之路。
 
問：現在行業內，商業算是比較風口性的發展方向。德信其實也從很早開始做“雙輪驅動”的事情。能不能分享下在之后的時間內，我們在商業領域有沒有什么新計劃？
 
胡一平：現在全國很多城市，不光在杭州，都推出了“限房價”、“競地價”。那么“限房價”、“競地價”以后，房地產行業在住宅這一塊，它的競爭太大，所以利潤非常有限。這個時候，作為一家房地產開發公司，需要尋找新的突破口，那么相對來說，產城商業和文旅的競爭較小，只要有好的產品、好的運營，這一塊對公司未來比較長遠的利潤率是非常有好處的。（來源：《紅周刊》）