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房地產核心價值鏈，越前端的，重要性越大，這三個核心方面決定了項目八成以上的成敗，其他的方面做得再好，也只能小幅度影響成果。
拿地，是房企最大的開支，也是最重要的決策，至少決定了半壁江山，是核心中的核心。
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投資就是持續做大概率對的事
在宏觀政策的環境下，地產行業進入一個長周期慢增長的平穩階段，市場不再是遍地是黃金、人有多大膽地有多大產的時代，行業進入一個精細化發展時期，土地已經不是靠捂就能升值了。土儲從“有地才有位”，變成了一把雙刃劍，有可能變成脖子上的枷鎖。
時移勢變，房企的投資策略也要做些改變。買地不能靠拍腦袋豪賭，而是一個精算的技術活，要做到精準投資。地拿錯了，一個項目就基本已經輸成定局，所有買地時腦子進的水，都會變成賣房時流的淚。
君子不立危墻之下，哪怕有可能錯失一些機會，但是與套牢的后果相比，實在是得不償失。踏空不會死人，套牢才是要命。況且一個項目賭對了，最多只有8%-10%的利潤，如果錯了，損失可能高達30%-50%，甚至可能產生巨額資金占壓，拖垮整個公司。
投資就是持續做大概率對的事，不去賭勝的賠率，而是提高勝的概率。日拱一卒，必功不唐捐。長周期時代，比對手少出錯就是進步，就能活得更久一些。
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不幸的投資各有各的不幸
幸福的家庭都是一樣的，所以投資成功的經驗就不介紹了，但是不幸的家庭各有各的不幸，我們就聊聊拿地失敗常見的十個坑。
1、看城市：弱的城市不去。
到有人去的地方，蓋有人住的房子，是符合政策和市場導向的底層邏輯。人口流出、經濟不發展、供地沒有節制的弱城市，沒有必要去。
這些城市往往市場基礎薄，沒有客戶厚度，而且只要缺錢就供地，遠超正常銷售，存量去化周期太長。這類城市，陷下去很難退出，房子賣不動，可能賣項目也沒有人要。
選擇好的有發展的城市深耕，能借勢而行，事半功倍。
2、看區域：遠郊的區域不去。
哪怕是好的城市，也有弱的板塊區域，特別是在限購限貸的政策下，遠郊的區域，只能做第二居所的項目就不要去了。
客戶購房資格寶貴，不愿輕易使用，所以遠郊銷售困難，導致中介傭金太高，遠超過開發商的利潤率。而且哪怕沒有限購，一個城市長期看，遠郊板塊的價格漲幅也遠低于城市平均漲幅。
3、看項目：條件不好的項目不去。
條件核心在三個方面：
一是看業態結構，比如項目有大量的商辦，沒有明確客戶與合適產品解決方案的，不去；
二是看產品類型，有大量的安商房和還遷房的，不去，因為回款速度不可控，而且可售的那部分產品價格受還遷影響往往要打折；
三是看項目毒點，有特殊的鄰近污染或心理障礙點的地方，不去。
4、看對手：有危險的競爭對手的地方不去。
所謂危險，不是對手能力強，而是有大幅降價可能性的公司，要盡量避開。在有資金壓力時，有些公司大幅度的降價會嚴重沖擊購房者信心和銷售的量價。
從大城市看，會影響一個板塊，如果三四線小城市，可能沖擊全市，城門失火，會殃及池魚。但是這個選擇標準是有時間階段的，只要項目銷售周期能避開，如果市場板塊還好的，還是值得看看。
5、看伙伴：合作伙伴不對的項目不拿。
現在市場上收并購和合作的機會越來越多，但是在選擇項目的時候，一定要看合作伙伴是誰。價值觀、戰略和能力差異較大的合作方，要特別謹慎，容易在重大決策上達不成一致，比如操盤條線上PK、定位上爭議、效率上折損、融資上差異，最終導致項目效益大幅降低。特別是多家合作時，博弈的結果容易變成短板的集合。
6、看團隊：團隊能力弱的地方少拿。
地產的競爭已經進入高手博弈的階段，在每一個具體城市都將是兵對兵、將對將的競爭，只有當地組織能力夠強，才可能有半目勝的機會。如果團隊能力不夠，在當地拿地出價能力就不夠，別人能做到的，自己不一定能。從產品定位、產品打造、成本控制和營銷能力幾個方面的落差，就能讓別人能盈利的項目，我們拿了要虧損。
7、看熱度：銷售太好時不會是拿地的好時機。
市場銷售量價雙升時，地價往往大幅上漲，這時一定要特別小心。有的城市已經持續上漲很大的幅度，政府還在供地熱度不減，但市場的需求并沒有持續的新增。
投資在高點階段時，哪怕相對低的價格，也會套牢，高點回落是常態，上一輪高點時有些城市后來的地價甚至跌去一半。大鐮刀過來時，無一幸免，無非是砍了頭，或是被腰斬的區別。
8、看資本：資本不匹配的地不能拿。
資本的匹配程度決定能拿什么樣的地。一方面看自有資本，有多少錢拿多少地，不要小錢拿大地，短錢拿長地；另外一方面看外部資本，資本是最聰明的，資本不去的地方，你也不要去，不會有太好的機會。三四五線的小城市，開發貸和按揭都做不了的地方，不應該去。
9、看政策：要賭政策的項目不要拿。
長期主義，就是要更關注合規性，紅線不要踩，灰線也不要踩。不要去拿賭政策才能贏的項目，比如限價突破、比如捆綁銷售、比如商改住、比如多挖地下室才能算平賬的項目。
另外供地政策、限價政策、營商政策不穩定的地方，也不要去了，特別是做舊改和一級開發，地方政府的履約承諾常常不兌現，就更不能碰，資金的回收期可能遙遙無期。
10、看價格：價格太貴的地，再好也不拿。
不拿地王！不拿地王！不拿地王！重要的事說三遍，要牢記贏者的詛咒。性價比很重要，再好的地，拿貴了也不行，哪怕是搖號搖中，也有可能最終失敗。對地王的詛咒，有時來自市場因素，有時來自政策因素，有時來自內在因素，不管哪一種，總會有制約效應產生。
十個風險其實分了三個方面，前三項看城市、板塊、條件是項目的客觀屬性；中間看對手、合作伙伴和團隊，是看人；最后四條看外部環境和自身條件與心態。
當然，踩了坑不一定完全都致命，有些公司還是有能力從坑里爬出來，但一則概率越來越小，二則事倍而功半，同樣的投入和努力，不如到肥沃的土地上耕種，完全可以有更好回報的機會，機會成本是有價值的。
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投資就是要與自己的內心作斗爭
投資其實不止是與競爭對手PK，更多是與人性作斗爭，與自己的內心作斗爭?？思鹤月烧?，才能走得長遠。
不要有賭博心態。大家都明白賭場里十賭九輸，股市上90%的投資人跑不贏大盤，但是每個進賭場和股市的人，進去之前，都以為自己是那10%，都認為自己能贏，結果可想而知。投資的第一原則就是不要虧錢，大概率要輸的事，去碰是不明智的。
不要有自負情結，不要認為自己的能力與眾不同。別人做不到的，我能做得到；別人賣不了的價格，我可以；政府不讓別人干的，我干得了；哪怕以前可以的，今后也不一定就可以，過度的自負，就是驕傲與虛榮，容易沖昏頭腦。
不要有沖動決策，意氣行事在做投資決策時往往沒有好的成果。有決策權的人最好不去拍賣現場，有一個朋友曾親自去拍地，現場氛圍一熱烈，舍我其誰的英雄氣概一上頭，多舉了幾個億，回到家冷靜下來怎么也算不過賬，無奈只能割肉不要保證金。
不要有運氣想法，天上不會掉餡餅，沒有那么多幸運的事，當你感覺有餡餅掉頭上時，不要馬上認為自己運氣好，撿到漏了，而是要想明白是陷阱還是餡餅，要記住中獎的短信往往是電信詐騙，撿到的漏可能是別人避開的坑。
不要有從眾心理，不要受大多數人意見的左右，烏合之眾效應就是這么產生的。巴菲特說，大家貪婪時你要恐懼，大家恐懼時你要貪婪。就是在大市場情緒一邊倒時，仍要保持獨立思考，不隨大流，實事求是才是根本，市場熱烈時，一定要冷靜。
不要有靜態思維，投資是一個動態的平衡，包括政策、市場、資金、能力、對手等各種因素的平衡，從而形成綜合效益最大化的策略選擇。要看天時地利人和，能知己知彼，做政策支持、市場需求和能力所及的事。
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在反省中迭代生存
以上的經驗教訓和總結，只是投資路上眾多坑中最明顯的幾個，并不全面，也有可能有變化，總結出來只是用來提醒我們自己，不要在舊的坑上跌倒，那是愚蠢；同時，時刻提防著新的坑出現，那是迭代。
人與動物的本質區別之一，就是人類能傳承知識，而且在傳承過程中不斷創新，這種創新迭代的速度還越來越快。不論群體和個體，都是在迭代中不斷進化，適者方得生存。
德魯克說，“未來不可怕，可怕的是變化的未來，我們依然沿用舊的邏輯”。
自己的優勢，也可能就是短板，過去的經驗，有可能就是未來的桎梏。
反省，就是保持批判性思考，思考在變化的環境下，過去舊的邏輯是否還適用，應該做怎樣的調整，才能更好地適應未來。
經常反省和調整行動的組織和人，也是在持續做大概率對的事，因而生存和發展的概率也就多一點點。（作者系旭輝集團CEO林峰）
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